Bất động sản cho thuê: tính dòng tiền thật sau khi trừ hết mọi thứ
Khi ai đó nói "căn này cho thuê được 8% một năm", họ gần như luôn đang lấy tiền thuê cả năm chia cho giá mua. Đó là con số gộp, và khoảng cách giữa nó với số tiền thật sự vào túi bạn thường lớn hơn nhiều người tưởng — ở nhiều trường hợp, phần chênh ăn hết một nửa.
Phép tính đúng không khó, chỉ cần làm đủ. Dưới đây là mười khoản phải trừ, xếp theo mức độ hay bị bỏ sót.
Mười khoản phải trừ khỏi tiền thuê
| Khoản | Hay bị bỏ sót vì |
|---|---|
| 1. Tỷ lệ trống | Ai cũng giả định cho thuê liên tục 12 tháng. Thực tế luôn có khoảng trống giữa hai khách. |
| 2. Phí môi giới tìm khách | Lặp lại mỗi lần đổi khách, không phải chi phí một lần |
| 3. Bảo trì định kỳ | Sơn, chống thấm, thiết bị điện nước — chi phí nhỏ nhưng đều |
| 4. Sửa chữa lớn | Không xảy ra hằng năm nên không ai trích trước, rồi tới lúc phải chi một khoản lớn |
| 5. Phí quản lý toà nhà | Với chung cư, đây là khoản cố định đáng kể |
| 6. Thuế và phí liên quan | Nghĩa vụ thuế với thu nhập cho thuê thường bị bỏ ra ngoài bảng tính |
| 7. Chi phí nội thất khấu hao | Đồ đạc cho thuê xuống cấp nhanh hơn đồ nhà mình dùng |
| 8. Thời gian của chính bạn | Nếu tự quản, đây là chi phí thật dù không xuất hoá đơn |
| 9. Nợ xấu từ khách thuê | Khách bỏ đi còn nợ, hoặc để lại hư hỏng vượt tiền cọc |
| 10. Lãi vay nếu có | Thường được tính, nhưng hay quên phần lãi thay đổi theo chu kỳ |
Ba con số nên tách bạch
- Lợi suất gộp — tiền thuê cả năm chia giá mua. Dùng để so nhanh giữa các tài sản, không dùng để quyết định.
- Lợi suất ròng — sau khi trừ mười khoản trên nhưng chưa tính lãi vay. Đây là con số đo chất lượng tài sản.
- Dòng tiền vào túi — sau khi trừ cả nghĩa vụ trả nợ. Đây là con số quyết định bạn sống được hay không.
🔴 Một tài sản có thể có lợi suất ròng tốt mà dòng tiền âm, nếu vay quá nhiều. Ngược lại, một tài sản dòng tiền dương nhờ mua bằng tiền mặt vẫn có thể là tài sản kém, nếu số vốn đó đặt chỗ khác sinh lời hơn.
Vì sao nhiều tài sản cho thuê thực ra đang lỗ
Chủ tài sản thường không nhận ra vì phần lỗ được bù bằng kỳ vọng tăng giá. Cách nghĩ này không sai về nguyên tắc — nhiều nhà đầu tư chấp nhận dòng tiền mỏng để đổi lấy tăng giá dài hạn. Nhưng nó trở nên nguy hiểm khi:
- Phần bù bằng tăng giá chưa bao giờ được viết ra thành một con số cụ thể để kiểm chứng
- Dòng tiền âm phải lấy từ thu nhập chính, nghĩa là tài sản đang tiêu tiền chứ không tạo tiền
- Chu kỳ đi ngang kéo dài hơn dự kiến và phần bù không tới
Bảng tính một trang
Trước khi mua bất kỳ tài sản cho thuê nào, điền bảng này. Nếu không điền được vì thiếu thông tin, đó cũng là một câu trả lời.
| Mục | Cách ước |
|---|---|
| Tiền thuê tháng | Giá thuê thật của căn tương đương đang có khách, không lấy giá rao |
| Số tháng có khách mỗi năm | Hỏi môi giới khu vực về thời gian trống trung bình |
| Chi phí vận hành năm | Cộng đủ mười khoản ở trên |
| Vốn thật bỏ ra | Giá mua cộng thuế phí chuyển nhượng, sửa chữa ban đầu, nội thất |
| Nghĩa vụ nợ năm | Tính ở mức lãi suất cao hơn hiện tại một khoảng an toàn |
Bốn yếu tố làm tăng dòng tiền mà không cần mua rẻ
- Giảm thời gian trống. Một tháng trống ít đi có tác động lớn hơn việc tăng giá thuê vài phần trăm.
- Chọn phân khúc khách ở dài. Gia đình và người đi làm ổn định ở lâu hơn, giảm cả chi phí môi giới lẫn hao mòn.
- Hợp đồng rõ ràng về sửa chữa. Phân định ai chịu khoản gì trước, để tránh tranh cãi và chi phí phát sinh.
- Bảo trì dự phòng thay vì sửa khi hỏng. Rẻ hơn và giữ được khách lâu hơn.
Khi nào nên bán một tài sản cho thuê
Ba tín hiệu đáng cân nhắc, không phải ba mệnh lệnh:
- Lợi suất ròng đã giảm dưới mức bạn có thể đạt được ở kênh khác có rủi ro tương đương
- Chi phí sửa chữa lớn sắp tới vượt quá phần thu về trong nhiều năm
- Tài sản này chiếm tỷ trọng quá lớn trong danh mục và bạn không thể cân bằng bằng cách khác
Nên tính tỷ lệ trống bao nhiêu là hợp lý?
Con số thay đổi theo khu vực và phân khúc, nên cách chắc chắn là hỏi vài môi giới đang hoạt động ở đúng khu đó về thời gian trung bình từ lúc khách cũ đi tới lúc khách mới vào, rồi lấy mức thận trọng hơn mức họ nói.
Thuê đơn vị quản lý có đáng không?
Đáng khi bạn có nhiều tài sản hoặc ở xa, vì họ giảm thời gian trống và xử lý sự cố nhanh hơn. Cần so phí họ thu với giá trị thời gian của bạn và với mức giảm thời gian trống mà họ thực sự tạo ra.
Cho thuê ngắn hạn có lợi hơn dài hạn không?
Doanh thu gộp thường cao hơn nhưng chi phí vận hành, hao mòn và công sức cũng cao hơn nhiều, chưa kể quy định của toà nhà và địa phương. Nên tính bằng dòng tiền ròng trong cả năm thay vì so giá theo đêm với giá theo tháng.
Có nên mua tài sản cho thuê bằng vốn vay không?
Vay làm tăng lợi nhuận trên vốn tự có khi mọi thứ thuận, nhưng cũng khiến một giai đoạn trống kéo dài trở thành áp lực thật. Nguyên tắc an toàn là dòng tiền vẫn dương ở kịch bản lãi suất cao hơn và thời gian trống dài hơn dự kiến.
Bán một bất động sản: chuẩn bị sáu tháng trước thay vì rao rồi ngồi chờ
Phần lớn người bán chỉ bắt đầu hành động vào ngày quyết định bán, và đó là lý do họ phải giảm giá. Bài này dựng lộ trình sáu tháng để tài sản sẵn sàng
Bất động sản thương mại cho nhà đầu tư cá nhân: mặt bằng, kho và văn phòng nhỏ
Ngoài nhà ở, còn một nhóm tài sản ít được bàn nhưng có dòng tiền tốt hơn: mặt bằng bán lẻ, kho xưởng nhỏ và văn phòng. Bài này so ba loại theo dòng ti
Chi phí giữ bất động sản: khoản không ai tính vào lúc mua
Giá mua được bàn rất kỹ, còn chi phí giữ thì gần như không ai nhắc. Bài này liệt kê đủ các khoản phải trả trong suốt thời gian nắm giữ, và chỉ ra vì s
Nhà phố, chung cư hay đất nền: ba bài toán khác nhau, đừng so bằng một thước
Ba loại tài sản này thường được xếp chung là bất động sản rồi so với nhau bằng giá và tiềm năng tăng. Thực ra chúng khác nhau ở cấu trúc giá trị, chi
›
×
Nơi người Việt có điều kiện tìm hiểu về quản lý tài sản, đầu tư quốc tế, giáo dục cho con và chuẩn sống toàn cầu.